Kira artışlarının önüne nasıl geçilir?
Ülkemizde konut fiyatlarının artışına paralel olarak da konut kiraların da özellikle son 3 senede ciddi artışlar yaşandı. Kira sorunu toplumsal bir sorun haline geldi ve maalesef bu süreçte kamu otoritesinin iyiniyetli olarak sorunu çözmeye yönelik almış olduğu tedbirler kira artışlarına engel olamadı.
Ekonomik kriz, hayat pahalılığının yanı sıra dar gelirli kesimin önemli bir sorunu da yüksek kira artışlarıdır. Vatandaş, bir yandan hayat pahalılığına, diğer yandan da yüksek kiralara isyan etmekte.
Anayasa’nın konut hakkı ile ilgili 57. maddesi ise şöyledir: “Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler.”
Sosyal devlet anlayışı içinde kamu otoritesi tüketiciyi vatandaşı koruyucu tedbirleri almak zorundadır. Anayasa’ya göre sosyal bir devletin zayıf tarafı koruma yükümlülüğü nedeniyle halkın barınma ihtiyacını karşılamakla görev ve sorumluluğu bulunmaktadır.
Kiraların asgari ücret seviyesinde çoğu zaman asgari ücretin de üzerinde olması halkı kiraları ödeyemez hale getirmiştir. Barınma hakkı en temel tüketici haklarından biridir.
Doğrudan ya da dolaylı olarak kira artışları yaşanan yüksek enflasyonun sebeplerinden de birisi. Kira artışlarının önüne geçilmesi halinde enflasyonda da gerilemeye neden olacaktır.
Kira artışlarının önüne geçilmesi için çözüm kira artışlarına mutlaka bir tavan sınır getirilmesi olacaktır. Tavan sınırlandırması için bölgesel olarak evin durumuna göre bir tavan sınırlandırması getirilebileceği gibi Belediyelerdeki konut rayiç bedelinin yüzde 6’sını aşmamak üzere kira miktarı belirlenebilir. Güncel rayiç değerlen tapu kadastro müdürlüğünce çok rahat bir şekilde güncellenebilir ve gerçek rayiç değerler tespit edilebilir. Örneğin: 1 milyon liralık bir rayiç bedel var ise, yüzde 6’sı yıllık olarak 60 bin liradır. Aylık kira miktarı da 5 bin liraya gelir. Rayiç bedeller, dört yılda bir düşük olarak belirleniyor. Düşük belirlenmesine de alım-satım vergisinin yüksekliği neden oluyor. Alım-satın vergisi düşürüldüğü takdirde bu bedeller de makul bir düzeyde olabilir. 1 milyonluk bir konut, belediyede rayiç bedel olarak 500 bin lira olarak saptanıyor. Alım satım vergisi düşürülür ve kira tavan sınırı rayiç değer üzerinden belirlenirse hem kira sorunu çözülür hem de rayiç değerler artacağından hazine bundan dolayı ciddi vergi geliri elde edecektir.
Bölgesel bazda tavan sınırlandırmasında semtlerin, sokakların ve binaların emlak vergisi ve değerli konut vergisi belirlendiğine göre, kira sınırlamasına ilişkin bir sınıflandırma da yapılabilir. Burada sosyal konutlar, orta konutlar ve lüks konutlar ile yazlıkları da ayrı bir sınıflandırmaya tabi tutulabilir. Konutun m2 büyüklüğüne göre yada 1, 2, 3 sınıf konut gibi değişik alternatiflere göre tavan sınırlandırması belirlenebilir. Bu yöntemde benzer özelliklere sahip konutlara uygulanabilecek en yüksek kira bedeli ve bu kira bedellerine uygulanacak artış oranları kanun ile belirlenecektir.
Kiralara tavan sınırı getirilmesi halinde ev sahipleri bu miktarı aşamayacaklar ve dolayısıyla referans fiyat alarak kiraların sürekli yükseltilmesi söz konusu olmayacaktır. Ülkemizde maalesef referans fiyat uygulaması yaygın olarak uygulanmakta. Aynı binada bir yer daha yüksek fiyatla kiraya verilmesi halinde hemen diğer ev sahipleri kiralarını yükseltmek için harekete geçmekte ve kiracılar üzerinde baskı oluşturmaktadırlar.
TÜKONFED (Tüketici Konfederasyonu) olarak kiralara tavan sınırı getirilmesini sonunun başladığı ilk günden yaklaşık 3 senedir biz öneriyoruz. Kira sorunu çözülmesi isteniliyorsa konut kiralarına tavan sınır uygulanması getirilmeli. Enflasyonla mücadele de etkin olabilmek adına da konut kiralarının yanında işyeri kiralarına da bir tavan sınırlandırması mutlaka getirilmelidir. Kiralar doğrudan işletmelerin giderlerini etkilemektedir.
Bu sınırlandırma kalıcı olarak değil geçici süre için getirilmelidir. Bu süre 3 yıl olabilir. Bu süreçte konut sorunu ve kiralar dengelenmez ise uzatılması düşünülebilir.
Kiralara tavan sınırı getirilmesi çok rahatlıkla ülkemizde uygulanabilecek bir sistemdir.
Av. İbrahim Güllü
TÜKONFED Başkan Vekili